Immobilienbewertung · Hannover
Verkehrswertgutachten in Hannover & Hildesheim
Neutraler Marktwert Ihrer Immobilie nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021 – für Erbschaft, Scheidung, Schenkung oder Verkauf. Erstellt von einem DESAG-zertifizierten Sachverständigen mit Baupraxis, zum vorab genannten Festpreis.
Fachlich geprüft von Syban Kado, Geschäftsführer und DESAG-zertifizierter Sachverständiger · Stand: Oktober 2026
- 4,9 / 5 bei Google (11 Bewertungen)
- Über 500 Gründungsprojekte
- DESAG-zertifizierter Sachverständiger
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie nachvollziehbar und methodisch nach anerkannten Regeln. Die gesetzliche Grundlage liefert § 194 Baugesetzbuch: Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Anders als eine kostenlose Online-Bewertung oder eine Maklereinschätzung berücksichtigt ein Gutachten den tatsächlichen baulichen Zustand, Baumängel, Rechte und Lasten aus dem Grundbuch sowie die aktuelle Marktlage. Bei H.T.P. erstellt Syban Kado die Gutachten, DESAG-zertifizierter Sachverständiger und Geschäftsführer eines Bauunternehmens. Diese Kombination ist in der Praxis wertvoll: Instandhaltungsstau und Sanierungsbedarf fließen mit realistischen Kosten in die Bewertung ein, nicht mit groben Pauschalen.
Anlässe für ein Verkehrswertgutachten
Erbschaft
Aufteilung unter Erben, Auszahlung von Miterben oder Pflichtteilsansprüche – ein neutraler Wert versachlicht die Diskussion.
Scheidung
Beim Zugewinnausgleich muss die gemeinsame Immobilie bewertet werden, häufig wenn ein Partner das Haus übernimmt.
Schenkung & Übertragung
Bei der vorweggenommenen Erbfolge oder der Übertragung an Kinder dient das Gutachten als Grundlage für Verträge und Ausgleichszahlungen.
Finanzamt
Wenn der steuerliche Wert höher liegt als der tatsächliche Marktwert, kann ein Gutachten helfen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen (§ 198 BewG) – siehe unten.
Kauf & Verkauf
Realistische Preisfindung vor dem Verkauf oder Kaufpreis-Check vor dem Erwerb, gern kombiniert mit einer Hauskaufberatung.
Vermögen & Finanzierung
Vermögensaufstellung, Auseinandersetzung unter Miteigentümern oder Unterlage für Gespräche mit der Bank.
Die drei Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV 2021
Seit dem 1. Januar 2022 gilt die novellierte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Sie regelt, mit welchen Verfahren und Daten der Verkehrswert ermittelt wird. Welches Verfahren im Vordergrund steht, richtet sich nach der Objektart und danach, wie solche Immobilien am Markt üblicherweise gehandelt werden.
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Typisch für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, sofern ausreichend Vergleichsdaten vorliegen, etwa Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses.
Sachwertverfahren
Bodenwert plus Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich Alterswertminderung, angepasst an den Markt über Sachwertfaktoren. Üblich für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.
Ertragswertverfahren
Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieten, Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszinssatz. Standard bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Objekten und Gewerbeimmobilien.
Besondere objektspezifische Merkmale
Baumängel, Bauschäden, Wohnrechte, Nießbrauch oder Baulasten werden nach der Verfahrensberechnung gesondert berücksichtigt. Hier zahlt sich bautechnische Erfahrung besonders aus.
Verkehrswert, Kaufpreis und Beleihungswert – nicht dasselbe
Der Verkehrswert ist ein stichtagsbezogener Marktwert unter gewöhnlichen Umständen. Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis kann davon abweichen, etwa bei Verkäufen unter Verwandten, unter Zeitdruck oder bei besonderer Vorliebe eines Käufers für ein Objekt. Der Beleihungswert, den Banken für die Finanzierung ansetzen, liegt dagegen bewusst vorsichtig und in der Regel unter dem Verkehrswert, weil er über die gesamte Kreditlaufzeit Bestand haben soll. Wer diese Begriffe sauber trennt, vermeidet Missverständnisse in Erbengemeinschaft, Familie oder Bankgespräch. Deshalb weisen wir im Gutachten den Stichtag, die zugrunde gelegten Marktdaten und alle Abschläge für Mängel transparent aus.
Kurzgutachten oder Vollgutachten?
Nicht jeder Anlass braucht ein umfangreiches Gutachten. Wir beraten Sie vorab, welche Form ausreicht.
| Merkmal | Kurzgutachten | Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) |
|---|---|---|
| Typischer Anlass | Private Orientierung, Verkaufsvorbereitung, Einigung in der Familie | Erbauseinandersetzung, Scheidung, Behörden, Finanzamt, Streitfälle |
| Umfang | Kompakte Darstellung der Wertermittlung und des Ergebnisses | Ausführliche Herleitung aller Ansätze, Anlagen, Fotos, Grundbuch- und Planauswertung |
| Ortsbesichtigung | ja | ja, mit ausführlicher Dokumentation |
| Belastbarkeit gegenüber Dritten | eingeschränkt | hoch, nachprüfbar aufgebaut |
| Preis | Festpreis nach Objektart, vorab genannt | Festpreis nach Objektart und Umfang, vorab genannt |
Orientierung; den verbindlichen Festpreis nennen wir nach Prüfung von Objektart, Unterlagen und Anlass – vor Auftragserteilung.
Gutachterausschuss, ö.b.u.v. Sachverständiger oder zertifizierter Sachverständiger?
Wer ein Verkehrswertgutachten in Hannover oder Hildesheim sucht, stößt auf drei Anbietergruppen. Ehrlich eingeordnet:
- Gutachterausschuss: unabhängiges Gremium, in Niedersachsen beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung (LGLN) angesiedelt. Er führt die Kaufpreissammlung, veröffentlicht Bodenrichtwerte und erstellt auf Antrag Gutachten – mit teils längeren Bearbeitungszeiten.
- Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ö.b.u.v.): von einer Kammer bestellt. Gerichte greifen häufig auf diese Sachverständigen zurück, und in manchen Verfahren wird eine solche Bestellung ausdrücklich verlangt.
- Zertifizierter Sachverständiger (z. B. DESAG): für die meisten privaten Anlässe – Erbauseinandersetzung, Einigung bei Scheidung, Kauf, Verkauf, Übertragung in der Familie – in der Regel anerkannt und gut geeignet.
Wichtig beim Finanzamt: Für den Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts nach § 198 BewG nennt das Gesetz in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines ö.b.u.v. Sachverständigen. Ob das Finanzamt im Einzelfall auch ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen akzeptiert, sollten Sie vorher mit Ihrem Steuerberater bzw. dem Finanzamt klären. Gleiches gilt für gerichtliche Verfahren. Wir sprechen das vor Auftragserteilung offen an, damit Sie kein Gutachten bezahlen, das für Ihren Zweck nicht ausreicht.
So entsteht Ihr Verkehrswertgutachten
- Anfrage & Anlass Sie nennen Objekt, Anlass und Stichtag. Wir klären, welche Gutachtenform passt, und nennen den Festpreis.
- Unterlagen Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Mietverträge und Modernisierungsnachweise – was fehlt, fordern wir auf Wunsch mit Vollmacht an.
- Ortsbesichtigung Innen- und Außenbesichtigung mit Blick auf Bauzustand, Ausstattung und Mängel.
- Wertermittlung Auswahl des Verfahrens, Marktdaten des Gutachterausschusses, Berücksichtigung objektspezifischer Merkmale.
- Gutachten & Erläuterung Sie erhalten das schriftliche Gutachten und eine Erklärung des Ergebnisses.
Sie möchten nicht nur bewerten, sondern verkaufen – schnell und ohne Umwege? Dann informieren Sie sich über unseren Immobilien-Ankauf. Einen Überblick über alle Bewertungsleistungen finden Sie unter Immobilienbewertung; bei konkreten Bauschäden hilft ein Baugutachten. Wir bewerten Immobilien in Hannover, Hildesheim, Sarstedt, Laatzen und der gesamten Region. Ihre Anfrage stellen Sie über die Kontaktseite.
Häufige Fragen
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Kosten hängen von Objektart, Anlass und Umfang ab – ein Kurzgutachten für ein Einfamilienhaus ist weniger aufwendig als ein Vollgutachten für ein Mehrfamilienhaus. Wir nennen Ihnen vorab einen Festpreis nach Objektart, bevor Sie den Auftrag erteilen.
Was ist der Unterschied zwischen Kurzgutachten und Vollgutachten?
Das Kurzgutachten stellt Wertermittlung und Ergebnis kompakt dar und eignet sich für private Zwecke. Das Vollgutachten leitet alle Ansätze ausführlich und nachprüfbar her und ist für Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, Behörden oder Streitfälle die bessere Wahl.
Erkennt das Finanzamt ein Verkehrswertgutachten an?
Für den Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG nennt das Gesetz in der Regel Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Ob ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen im Einzelfall akzeptiert wird, sollten Sie vorher mit Steuerberater oder Finanzamt klären.
Welches Verfahren wird für ein Einfamilienhaus verwendet?
Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser steht meist das Sachwertverfahren nach ImmoWertV 2021 im Vordergrund, oft ergänzt um Vergleichswerte. Vermietete Mehrfamilienhäuser werden in der Regel im Ertragswertverfahren bewertet.
Wie lange dauert ein Verkehrswertgutachten?
Das hängt vor allem davon ab, wie schnell Unterlagen wie Grundbuchauszug, Pläne und Flächenberechnungen vorliegen. Nach Eingang der Unterlagen und der Ortsbesichtigung erstellen wir das Gutachten zügig und nennen Ihnen vorab einen realistischen Termin.
Brauche ich für die Scheidung ein Verkehrswertgutachten?
Wenn eine Immobilie zum Vermögen gehört, ist ihr Wert für den Zugewinnausgleich entscheidend. Einigen sich beide Partner, genügt oft ein privat beauftragtes Gutachten. Kommt es zum Streit vor Gericht, bestimmt das Gericht in der Regel einen eigenen Sachverständigen.
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